外国人購入規制でマンション価格は下がるのか？

TL;DR

外国人の不動産購入規制が導入され、2023年以降の価格上昇が外国人需要による構造変化だったとの仮説が成立すれば、首都圏新築マンションの平均価格は5934万円まで41.1％下落する可能性がある。ただしこれは因果関係が未確認の試算であり、短期的には上昇する確率が50％との見方も示された。

Transcript

クロスディグ動産です。今回のテーマは 外国人の不動産購入。規制でどうなる マンション価格です。え、マンション価格 等の要因の1つに投資目的の外国人の存在 が指摘されていますけれども外国人への不 動産購入規制がもし日本に導入された際に 価格は暴落するのか、それとも高騰は 止まらないのか。 え、今回この番組のためにですね、独自のシミュレーションを作ってもらったんです。そのゲストは伊東中総権マクロ経済センター長の宮崎浩博幸さんです。どうぞよろしくお願いいたします。 [音楽] よろしくお願いします。 あの、宮崎さんはマクロ経済を専門とされているんですが、 今回なぜ 外国人への不動産購入規制というとこに注目されたんでしょう? はい。 ま、元々その外国人の購入というところにはあまり監視がなくて、ま、ニュ... Read More

Key Insights

• 2024年の海外投資家による不動産購入額は9397億円で、前年から約63％増え、特に第4四半期の投資額が大きかった。
• 首都圏新築マンションの平均価格は2025年7月に1億75万円となり、住宅REITなどから算出した7427万円を大幅に上回った。
• 首都圏新築マンション価格と東証REIT住宅指数は2022年まで高く連動していたが、2023年以降は実物価格が上振れしている。
• 下振れ試算は外国人需要が2023年以降の構造変化を生んだとの仮説に基づき、規制導入後の価格を5934万円としている。
• 41.1％の下落率は規制後の実績予測ではなく、外国人購入と価格上昇の因果関係も確認されていない条件付きシミュレーションである。
• 上振れ試算は購入規制が導入されず、住宅市場全体に値上がり期待が広がる場合、平均価格が1億1460万円に達するとしている。
• 住宅REITの超過利回りは分配金利回りから長期金利を引いた値で、低下する局面は値上がり期待を伴う住宅購入熱の高まりを示す。
• 短期見通しは目先1年の上振れ確率が50％、下振れ確率が30％という宮嵜氏の個人的感触であり、正式な価格予測ではない。
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Questions & Answers

Q: 外国人の不動産購入規制でマンション価格は下がるのか？

条件次第では下がる可能性があります。宮嵜浩氏の試算では、2023年以降の価格上昇が外国人購入による構造変化であり、規制でそれが解消されると仮定した場合、首都圏新築マンションの平均価格は1億75万円から5934万円へ41.1％下落します。ただし、外国人需要との因果関係は確認されていません。

Q: 首都圏マンション価格が41.1％下落する試算の条件は何ですか？

外国人による不動産取得が2023年以降の価格上振れを生んだと仮定し、購入規制によってその構造変化がなくなることが条件です。住宅REITと首都圏新築マンション価格の2022年までの関係を基に5934万円を算出していますが、実際にこの水準へ下がると断定する試算ではありません。

Q: 首都圏新築マンションの平均価格はいくらですか？

番組で使用された最新値では、2025年7月の首都圏新築マンション平均価格は1億75万円です。一方、住宅REITと実物価格の関係を用いた別の資産価値は7427万円とされました。平均価格は特定の大型高級マンションの販売によって押し上げられる場合があり、市場全体をそのまま表すとは限りません。

Q: 住宅REITからマンション価格を推計する方法とは何ですか？

2022年まで高く連動していた東証REIT住宅指数と首都圏新築マンション価格の関係を利用する方法です。住宅REITがマンション価格に先行する傾向を踏まえ、指数と整合する価格水準を推計します。ただし、REITには全国の複数物件が含まれる一方、比較対象は首都圏の新築物件であり、対象範囲が異なります。

Q: なぜ2023年以降に実物価格と住宅REITが乖離したのですか？

原因は確定していません。宮嵜氏は、円安で日本の資産が外国人にとって買いやすくなったことや、中国の不動産不況を背景に国外の物件へ資産を移す動きが強まった可能性を仮説として示しました。また、大型高級マンションの販売が首都圏の平均価格を押し上げた影響も指摘されています。

Q: マンション価格がさらに上昇する条件は何ですか？

外国人への購入規制が導入されず、外国人以外も含めた住宅市場全体に値上がり期待が広がることが条件です。住宅REITが過去の景気拡大局面で最も加熱した水準まで上昇すると仮定した試算では、首都圏新築マンションの平均価格は13.7％上昇し、1億1460万円に達する可能性があります。

Q: 住宅REITの超過利回りから何が分かりますか？

住宅市場における値上がり期待の強さを判断する材料になります。超過利回りは住宅REITの分配金利回りから長期金利を差し引いた値です。賃料が変わらなくても値上がりを期待する買い手が増えると購入価格が上がり、分配金利回りと長期金利の差が縮小しやすくなるため、市場の加熱を示します。

Q: 今後1年のマンション価格は上昇と下落のどちらが有力ですか？

宮嵜氏は目先1年では上昇の可能性が相対的に高いとし、上振れ確率を50％とする個人的な感触を示しました。景気が回復基調にあり、株式市場の好循環が住宅市場へ波及する可能性が理由です。一方、外国人購入規制が政治的に実現する可能性を踏まえ、下振れ確率は30％とされました。

Summary & Key Takeaways

• 2024年の海外投資家による不動産購入額は9397億円で、前年比約63％増加した。背景として、コロナ禍後の需要回復に加え、円安で日本の資産を購入しやすい環境や、中国の不動産不況を受けて国外に資産を求める動きが仮説として挙げられた。一方、外国人購入が価格高騰を引き起こした因果関係は確認されておらず、規制効果も明確ではない。

• 2025年7月の首都圏新築マンション平均価格は1億75万円だったが、住宅REITと過去の連動関係から推計した価格とは大きく乖離している。両者は2022年まで高い連動性を示したものの、2023年以降は実物価格が上振れした。大型高級物件による平均値の押し上げもあるため、価格差のすべてを外国人需要だけで説明することはできない。

• 宮嵜浩氏の試算では、外国人購入規制によって2023年以降の構造変化が解消される下振れケースは5934万円で、現状比41.1％安となる。一方、規制がなく、値上がり期待が住宅市場全体へ広がる上振れケースは1億1460万円で、13.7％上昇する。目先1年では上振れ確率を50％、規制強化などによる下振れ確率を30％とする個人的な感触が示された。