東大卒ニートが外資金融へ転職できた方法

TL;DR

時給1000円の清掃バイトから正社員、不動産鑑定士、不動産会社、EYを経て、取引先で実力を認められゴールドマン・サックスへ転職した。入社後は不動産運用部で、投資家向けの収益分析や取得判断を担い、約400億円の大型案件にも携わった。

Transcript

お疲れ様です。 お疲れ様です。 このコラボの画格ですが、今日はどなたですか? 今日はですね、GS 繋がりっていうことで、もうすでに 1 人多分紹介はされてると思うんですけれど、パート 2 ということで、はい、本日、あの、どちらかというと不動産んよりのお話になるんですけど、小原さんという GSの人を連れてきました。 お願いします。 YouTube実は2 年前ぐらいから知ってて。 あ、本ん当ですか? あ、ちょっと出しているかわかんないですけど、両が口調の話で結構盛り上がってたなっていうのを見てて、 その時も私別のチャンネルやってて、あの、不動産の動画とかで色々見やさって、そこで、あの、見たことがあります。 なるほど。なるほど。 簡単にご経歴を 小原正典と申します。 GSっておっしゃっていただいた... Read More

Key Insights

• ・小原氏のキャリアは、東京大学卒業後のニート生活と時給1000円の清掃バイトから始まり、正社員、不動産鑑定士、EYを経て外資系運用会社へ至ったものである。
• ・不動産鑑定士は、弁護士、公認会計士と並ぶ文系三大資格として紹介され、年間合格者が約120人という難関資格であり、小原氏の転職を支える専門性となった。
• ・ゴールドマン・サックスへの転職は、通常の応募ではなく、EYから繁忙期の応援要員として数カ月ほど常駐し、実務能力を直接評価されたことが契機である。
• ・外資系企業の中途採用は、書類と面接だけでなく、過去に一緒に働いた人物からの紹介や取引先での実績を重視するため、日頃の評判と信頼が重要である。
• ・不動産運用部は、投資家から預かった資金と同程度の借入れでファンドを組成し、当時は6、7人ほどのチームで約1000億～1500億円を運用していた。
• ・約400億円の大型取引では、物件の取得業務を実質2人で担当し、出資と融資を組み合わせながら、投資家への配当を示す収支計画を構築した。
• ・機関投資家向けの収益分析は、融資額、金利、ファンド構造などの条件に応じて変化し、小原氏は大型案件で約300パターンのモデルを作成した。
• ・大規模不動産の取得は、整備された市場だけで完結せず、売却情報を持つ仲介者との人間関係、会食、売主確認など、泥臭い営業活動に支えられている。

Questions & Answers

Q: 東大卒のニートがゴールドマン・サックスへ転職した方法は？

小原正典氏は、時給1000円の清掃バイトから正社員となった後、退職して不動産鑑定士の試験に合格し、不動産会社、EYへと転職した。EY在籍中に繁忙期の応援としてゴールドマン・サックスへ常駐し、数カ月の実務を通じて能力を評価され、両社の部長間の調整を経て入社した。

Q: 不動産鑑定士の資格は転職にどう役立ったのですか？

不動産鑑定士の知識は、収益物件の収支分析、購入価格の妥当性の検討、投資家への配当予測に活用された。小原氏は鑑定評価の仕組みを理解していたため、鑑定会社と専門的に協議でき、ゴールドマン・サックスでは不動産の購入判断を担う立場につながった。

Q: ゴールドマン・サックスの不動産運用部とは何ですか？

投資家から資金を預かり、それと同程度の借入れを組み合わせてファンドを作り、不動産を購入・運用する部門である。小原氏が在籍した当時は6、7人ほどの小規模なチームで、約1000億～1500億円の不動産を運用し、案件の取得や収益分析を分担していた。

Q: ゴールドマン・サックスで担当した最大の不動産案件は？

小原氏が担当した最大案件は、東京駅八重洲側のグラントウキョウサウスタワーにある一部区画の取得で、取引額は約400億円だった。建物全体ではなく約30階建てのうち3フロアほどの区分所有であり、物件取得に関する実務は案件を仕入れた担当者との2人で進めた。

Q: 約400億円の不動産を購入する資金はどう集めたのですか？

資金はゴールドマン・サックスだけの自己資金ではなく、地方銀行、生命保険会社、企業年金などの機関投資家からの出資と融資を組み合わせて調達した。約400億円の案件では出資と借入れをおおむね半分ずつとし、融資は約200億円の一本だったと説明されている。

Q: 不動産ファンドのキャッシュフローモデルとは何ですか？

物件の賃料収入、投資家からの出資額、借入額、金利、ファンドの構造などを反映し、投資額に対してどれだけの配当を出せるか計算する仕組みである。約400億円の案件では、投資家ごとに想定される条件へ対応するため、小原氏は約300パターンのモデルを作成した。

Q: 大規模な売却不動産の情報はどう見つけるのですか？

ファンド専用の市場を閲覧するだけではなく、売主やブローカーとの人間関係を通じて情報を得る。売却情報を仕入れる担当者は営業として多くの人に会い、朝昼晩の会食を重ねる。仲介者が何人も介在し、本当の売主につながっているか確認する必要がある場合もある。

Q: ゴールドマン・サックスの不動産部門の働き方はなぜ厳しいのですか？

不動産の購入や売却では業務量が急増し、ファンド組成時には200～300種類ほどの書類が必要になる一方、繁忙期だけ人員を大幅に増やすわけではないためである。夜の会食後に営業担当者が戻り、翌日の投資家向けプレゼン資料を午後11時から作り始めることもあった。

Summary & Key Takeaways

• 小原正典氏は東京大学卒業後にニートとなり、時給1000円の清掃バイトから社会人生活を始めた。その会社で正社員になり約3年間勤務したが、結婚と子どもの誕生を機に転職を決意。退職後の無職期間に宅建と不動産鑑定士の試験に合格し、不動産業界へ進んだ。

• 不動産会社で3年弱働いた後、EYの鑑定部門へ転職した。ゴールドマン・サックスの不動産部門が繁忙期の応援をEYに依頼したことで、六本木ヒルズのオフィスへ数カ月ほど常駐。一緒に働く中で能力を評価され、両社の部長間の調整を経て円満に転職した。

• ゴールドマン・サックスでは、不動産ファンドの取得判断や収支分析を担当した。最大案件はグラントウキョウサウスタワーの一部区画で、取引額は約400億円。投資家への配当を試算するキャッシュフローモデルを約300パターン作り、資料作成やプレゼン準備にも携わった。