アパホテルはなぜ高稼働・高収益を実現できるのか

TL;DR

アパホテルは、土地取得、低コスト運営、設備の統一、会員制度、デイユースを徹底し、稼働率100％超と営業利益率36％を実現している。世界大手が資産を持たない運営へ傾く一方、ホテル業界はOTA手数料、顧客接点の喪失、人手不足、富裕層の嗜好変化に直面している。

Transcript

たね、トップ3 財務長化なんですけど、どんどんどんどん近が毎期何十億ドル単でやってるんですよ。世界のホテルチェーンをね、脅やかしてる。 トリプアドバイザーズとかな。ああいうことですか? そう、そう、そう。納金って15% くらい取られるじゃないですか。あれ結構削られるんですよ。あとはそのユーザーの思考の変化でメインストリームのホテルはもう飽きてるんですって。だ、もうさらにそのウルトラグジャーに日本にはね、やっぱね、世界に誇るべきホテルチェーンがあった。 おお。 これとにかくすごいんですよ。うん。 安値で買って土地も持ってそこをまコストオペレーションみたいな感じろんなもの統一してしかもあと会員プログラムもね。 そうですね。 すごいですよね。当たり前のことをなんかどこよりも徹底してやってるみたいな... Read More

Key Insights

• 世界のホテル大手は、物件を抱えず運営受託やフランチャイズに特化するアセットライト経営で、資本効率と業績の安定性を高めている。
• フランチャイズは、物件保有の資金負担がなく手数料収入も安定する一方、自己所有は景気によって利益の振れ幅が大きくなる事業形態である。
• RevPARは、平均客室単価ADRと客室稼働率を掛け合わせた販売可能客室1室当たりの売上であり、ホテル運営で最重視されるKPIである。
• OTAは、予約を送客する一方で約15％の手数料を取り、宿泊客のホテルへの愛着や直接的な顧客関係を弱める存在になっている。
• ロイヤルティプログラムは、グループ内の継続利用と直接予約を促進する一方、将来の値引き原資となるポイント負債が利益を圧迫する場合もある。
• 富裕層の嗜好は、大手の主流ブランドから超高級ホテルや個別対応型の体験へ移り、既存チェーンが選ばれにくくなる静かな変化を生んでいる。
• 欧州の名門ホテルは、歴史的建造物に関する規制と巨額の改修費を抱え、長期的な保有が可能な中東資本へ所有権が移る事例が増えている。
• アパホテルは、土地取得、低コスト運営、設備統一、会員制度、デイユースを徹底し、稼働率100％超と営業利益率36％を達成している。

Questions & Answers

Q: ホテル業界のアセットライト経営とは何ですか？

アセットライト経営とは、ホテルの土地や建物を自社で大量に保有せず、運営受託、フランチャイズ、ライセンスなどに特化する方式である。重い物件投資を避けて資本効率を高め、手数料収入によって業績の変動を抑えながら、速いペースで拠点を拡大できる。

Q: ホテル経営でRevPARが重視されるのはなぜですか？

RevPARは販売可能な客室1室当たりの売上で、平均客室単価ADRと客室稼働率を掛けて算出する。単価だけでは、実際にどれだけ客室が売れたかを把握できない。価格と稼働の両方を反映するため、世界のホテル運営会社が最重要のKPIとして扱っている。

Q: ホテルの稼働率を100％超にする方法は？

アパホテルは、宿泊だけでなく、仕事やリモート会議などに使うデイユースを取り込むことで、同じ客室を1日の中で複数回販売している。そのため客室数を基準とした稼働率が100％を超える。単に満室にするだけでなく、時間帯別の需要を収益化する運用である。

Q: OTAはなぜホテル経営の脅威になるのですか？

Booking.comなどのOTAは予約獲得に役立つ一方、ホテル側から約15％の手数料を取り、利益を削る。利用者は価格やポイントを理由にOTAを選ぶため、特定ホテルへの愛着が育ちにくい。ホテルが宿泊客と直接つながれず、本当の顧客として関係を築きにくい点も課題である。

Q: ホテルが直接予約を増やす方法は？

ホテルは独自の予約経路とロイヤルティプログラムを整備し、会員向けのポイントや割引を通じてグループ内の継続利用を促す必要がある。直接予約が増えればOTA手数料を抑え、顧客データや接点も自社で持てる。ただし、発行ポイントは将来の値引き原資となり、負債や利益圧迫の要因にもなる。

Q: アパホテルの利益率が高いのはなぜですか？

アパホテルは、安値での土地取得、設備や業務の統一、低コスト運営、会員制度など、ホテル経営の基本施策を妥協なく徹底している。さらに宿泊以外のデイユースも取り込み、客室の販売機会を増やしている。その積み重ねが稼働率100％超と営業利益率36％につながっている。

Q: 欧州の名門ホテルを中東資本が所有するのはなぜですか？

歴史的建造物を使う名門ホテルは、外観や構造を維持する厳しい規制があり、改修の設備投資が桁違いに大きくなる。通常のファンドでは必要な利回りを確保しにくいため、短期収益を最優先せず、長い時間軸で文化的価値や名誉を重視できる中東資本が所有者になる事例が生じている。

Q: アパホテルは海外でも成功できるのですか？

北米では、ゼロから建物を造るのではなく、経営不振となった会社を取得し、日本で確立した運営手法を導入しているため、投資負担を抑えた展開が可能である。一方、中国では客室に置かれた書籍の内容が問題となり、国内から予約できないため、巨大市場との相性が悪いという制約がある。

Summary & Key Takeaways

• 世界のホテル大手は、物件を保有せず、運営受託やフランチャイズ、ライセンスを中心とするアセットライト経営へ移行してきた。資本効率を高めながら手数料収入で業績を安定させ、余剰資金を自社株買いに回す。一方、自己所有は好況時の利益が大きい反面、不況時の損失や資金負担も大きく、複数の運営形態を組み合わせる視点が重要になる。

• ホテル経営で重視されるRevPARは、平均客室単価ADRと客室稼働率を掛け合わせた指標である。カジュアルなホテルは稼働率を高め、東京のラグジュアリーホテルは単価を上げながら品質維持のため稼働を抑えるなど、価格帯で戦略が異なる。大手ホテルにとっては、約15％の手数料と顧客関係の希薄化を招くOTAへの依存も大きな課題である。

• アパホテルは、安値での土地取得、設備や業務の統一、低コスト運営、会員制度を徹底し、デイユースも取り込むことで稼働率100％超、営業利益率36％を実現している。北米ではゼロから建設せず、経営不振となった会社を取得して日本式の運営手法を導入する。一方、中国市場では客室に置かれた書籍の内容が問題となり、国内から予約できないことが制約になっている。