東京の中古マンション価格はなぜ調整局面なのか

TL;DR

東京の中古マンション市場は、金利上昇で実需層と投資家の購入余力が低下し、価格上昇から調整局面へ移った。売却希望価格と成約価格の乖離は約30％に達しており、売り手は早めの価格調整、買い手は賃料と期待利回りを基準にした慎重な判断が必要である。

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クロスディグ不動産始まります。今回のテーマは 2026 年不動産市場の塩目とです。え、ゲストはオガ総権代表の牧野智弘さんです。よろしくお願いいたします。 よろしくお願いします。 肌感覚として最近都心の不動産市場何か変わってきたって感じてらっしゃる方多いと思うんです。私もその 1人なんですが。 はい。東京鑑定によりますと、東京 23区の中古マンションの売り出し価格は 6月26ヶ月ぶりに下落しました。 都心ロックでは出下げした物件の割合が 5割を超えています。 うん。そして最新7月のデータでは竹幅は さらに拡大してるということでちょっと前 までこんなことが起こるとは思わなかった という方も多いと思うんですけれどもこの 上がり続けてきた都心のマンション価格に 今さん何が起きてるんでしょうかまあ一言... Read More

Key Insights

• 東京23区の中古マンション市場は、売り出し価格が下落へ転じ、価格上昇が永続する局面から金利上昇を起点とした調整局面へ移行している。
• 売却希望価格と成約価格の乖離は直近で約30％に達しており、平均値では1億円の売り出しに対して7000万円の成約に相当する差が生じている。
• 価格高騰の主要な担い手は外国人投資家だけではなく、値上がりを見込んで物件を仕入れ、改修後に転売してきた国内の不動産業者でもある。
• 金利上昇は住宅ローン利用者の購入余力を弱めるだけでなく、投資用ローンの負担と必要利回りを高め、投資家の購入価格を押し下げる。
• 転売業者は借入金を抱えたまま高値での売却を待っているが、在庫を持ち続ければ金利負担が増し、中小業者を中心に資金繰りが厳しくなる。
• 売却を急ぐ所有者は、下落を追いかけて値下げするより、希望額を早めに少し引き下げて売り切る判断が有効だと牧野氏は指摘している。
• ブランド立地は調整があっても大幅に下がりにくい一方、投資資金によって実力以上に上昇した地域は、資金が引く際の下落も速いとみられている。
• 賃料が一定なら必要利回りの上昇は物件価格の低下につながるが、入居者の出入りが多く、新規契約時に賃料を上げられる物件は価格を支えやすい。

Questions & Answers

Q: 東京の中古マンション価格はなぜ調整局面に入ったのですか？

2024年7月の政策金利改定を起点に金利が上がり、住宅ローンを使う実需層と、投資用ローンを使う投資家の双方が購入価格を上げにくくなったためです。売り手は過去の上昇相場を前提に高値を維持していますが、成約価格は伸び悩み、価格調整が始まっています。

Q: 売り出し価格と成約価格の乖離30％とは何ですか？

新たに登録された中古マンションの平均売り出し価格と、その月に成約した物件の平均価格の差が約30％まで広がったという意味です。1億円で売り出した個別物件が必ず7000万円になるわけではありませんが、市場全体で買い手の勢いが弱まっていることを示します。

Q: マンション価格を押し上げたのは外国人投資家だけですか？

外国人投資家だけではありません。価格上昇を見込み、中古マンションを市場価格で買い取り、改修して3カ月後や4カ月後に高く売る不動産業者が多数参入していました。こうした業者買いが2023年から2024年ごろの価格上昇と競争を強めたと説明されています。

Q: 転売目的の不動産業者はなぜ倒産する可能性があるのですか？

転売業者は金融機関から資金を借りて物件を保有しているため、売却できない期間が長引くほど金利負担と資金繰りの圧力が増します。高値を維持しても買い手がつかず、金融機関から金利引き上げを求められれば、中小業者は現金確保のため値下げ売却を迫られ、倒産リスクも高まります。

Q: マンションを売りたい場合はどのように判断すべきですか？

売却を決めているなら、下落する相場を後から追いかけるより、現在の希望価格を少し早めに引き下げて売り切る方法が示されています。特に10年以内に購入した人は、現在価格が購入時よりまだ高い可能性があるため、最高値へのこだわりを弱めることも選択肢になります。

Q: 金利上昇は投資用マンションの価格にどう影響しますか？

金利や国債利回りが上がると、投資家はマンションにも従来より高い利回りを求めます。年間家賃収入が450万円のままなら、期待利回り3％では1億5000万円の価格が成り立ちますが、4％を求める局面では同じ価格で採算が合わず、購入価格を下げる必要があります。

Q: 価格調整期に値下がりしにくいマンションとは何ですか？

六本木、麻布、広尾、白金など、もともと評価が高いブランド立地の物件は、多少の調整があっても大幅には下がりにくいとされています。一方、投資資金の流入によって本来の実力以上に上昇した地域は、資金が引くと価格も速く下がる可能性があると説明されています。

Q: 家賃を上げられるマンションにはどのような特徴がありますか？

若い人を中心に住民の出入りが多く、入居者の新陳代謝が良いマンションや地域です。既存入居者への大幅な値上げには限界がありますが、退去後の新規募集では新しい賃料を提示できます。年間家賃収入を増やせれば、期待利回りが4％へ上がっても物件価格を支えやすくなります。

Summary & Key Takeaways

• 東京の中古マンション市場では、売却希望価格が上昇を続ける一方、成約価格は伸び悩み、両者の乖離率が直近で約30％まで拡大した。平均値の比較であり個別物件の値引き率ではないが、1億円の売り出しに対して成約価格が7000万円に相当するほど、買い手の勢いが弱まっている。

• 価格高騰を支えたのは外国人だけではなく、値上がりを前提に中古マンションを買い取り、改修後に転売する不動産業者だった。金利上昇で住宅ローンと投資用ローンの負担が増え、実需層も投資家も購入価格を上げにくい。売れない在庫を抱える中小業者では、資金繰り悪化や倒産が焦点となる。

• 金利上昇は投資家が求める利回りを押し上げ、家賃が変わらなければ購入可能価格を下げる。年間家賃450万円の物件は、期待利回り3％なら1億5000万円だが、4％を求めれば価格を下げる必要がある。一方、入居者の新陳代謝が良く家賃を引き上げられる物件は、価格を維持できる可能性がある。